보유세개편안 부동산규제로 안정화 자리매김될까

대통령 직속 개정개혁특별위원회는 06/22일 서울 영등포구 중소기업중앙회에서 "바람직한 부동산세제 개혁 방안" 정책토론회를 열어 종부세 개편안을 내놓았습니다. 재정개혁특별위원회는 한국조세재정연구원과 공동정책토론회를 열어 보유세 개편안을 처음으로 내놨습니다. 7월 3일 전체회의를 열어 최종 권고안을 정부에 제출할 예정으로 보유세 개편을 최종 확정할 방침입니다.강병구 특위위원장은 2018년 하반기에는 재산세와 공시가격 현실화 등을 담은 개편안을 내놓겠다고 합니다.

 

 

보유세개편안

 

 

"바람직한 부동산세제 개혁 방안" 4가지 대안

 

1안 =공정시장가액비율을 점진적 또는 일시 인상으로 현행 80%인 공정시장가액비율을 연10%p씩 100%p까지 단계적으로 인상하는 안입니다. 공정가액비율을 그대로 두고 주택은 최대 0.5%, 토지는 최대 1% 종합부동산세 세율을 올리는 방안입니다.

2안 =종부세(종합부동산세) 세율 인상 및 구간별 누진 비율 인상으로 토지에 매겨지는 세율을 최대 1%p 올리는 방안입니다.

3안 =공정시장가액비율과 세율 동시 인상은 두 가지를 모두 올리는 방식이지만 과세 대상이 최대 34만 8천 명에 불과한데다 최대 세수도 8629억~ 1조 2952억원 수준으로 추산됩니다.

4안 =1주택자와 다주택자 차등 과세는 고가 1주택자에 대한 사실상의 면죄부까지 덤으로 얹어 세율 인상없이 공정가액비율만 90%까지 제한적으로 적용하는 방식으로 제정개혁특별위원회는 보유세 개편안을 공개했습니다. 재산세에는 영향을 미치지 않습니다.

 

문재인 정부는 보유세 개편안 첫 공개로 부동산 정책의 마지막 카드로 내 놓았습니다.

대통령 직속 재정개혁특별위원회가 6월 22일 공개한 방안은 종합부동산세 개편이 초점으로 다뤄지고 있습니다.

과거표준을 산정할 때 적용하는 공시가격의 비율인 공정시장가액비율의 인상은 국회 동의없이 시행령 개정만으로 가능합니다. 현행 80%에서 90%로 높이는 방안이 유력한 것으로 알려졌습니다.

 

보유세는 크게 중앙정부가 걷는 종부세와 지방자치단체가 걷는 재산세로 나뉘어 집니다. 재산세는 금액에 상관없이 모든 부동산에 과세되는 것으로 종부세 6억원 이상 주택(1주택자는 9억원) 등 일정 금액 이상 부동산에만 부과됩니다. 현재 종부세의 과세표준은 주택 등 부동산에 매겨진 공시지가에서 공제금액을 뺀 공정시장가액비율을 곱해 계산하는데 공시지가 시세의 60~ 80% 수준으로 책정이 되어 있습니다.

 

종합부동산세는 땅값 산정 기준인 공시가격을 반영해 적용이 되는데 고가 주택의 경우 보유세 부담을 피하기 어려워 매수세가 줄어들고 가격도 하락할 것으로 내다봤습니다. 7월에 발표할 세제개편안에 반영한 뒤 국회 입법절차를 거쳐 내년부터 시행할 방침입니다.

다주택자와 강남권이 타깃이 될 것으로 어떠한 경우에서도 종부세는 늘어날 것으로 봅니다.

 

보유세 개편안 발표 전 서울 재건축 아파트는 0.03% 하락한 반면 재건축을 제외한 일반 아파트는 0.06% 상승했습니다.

서울 재건축 아파트와 일반 아파트 가격이 서로 다른 흐름을 보여 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익환수, 안전진단 강화 등의 영향으로 투자심리가 위축되어 재건축 아파트 시장은 약세를 이어가고 일반 아파트 실수요자들 매수세로 상승 흐름을 이어가고 있습니다. 23일 부동산 114에 따르면 이번주 서울 아파트 매매가격은 0.04% 올라 지난주 0.02%보다 상승폭이 확대되어 저렴한 아파트 위주로 거래가 이루어져 거래량이 많지는 않다고 합니다.

 

이번 보유세 개편안이 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이란 분석도 나오고 있습니다. 하반기 부동산 시장은 금리 인상 등 영향으로 가격 하락 압력을 받을 가능성이 높아 보유세 인상으로는 단기적으로 부동산 시장에 충격이 와 제한적일 것이라는 전망입니다.

이번 개편안은 공정시장가액비율과 종부세율의 미세조정에 그쳤을 뿐 큰 밑그림은 제시하지 못했다는 전문가들 평가와 양극화의 주범인 자산 불평등 특히 부동산 블로소득 문제를 해소하자는 것이 국민 70%이상의 여론인데 많은 영향을 미치지 못하는 방안이 나왔다는 것입니다. 

 

이번 6.13 지방선거 이후 부동산 시장 전망은 지방선거와 국회의원 재보선이 여당의 압승으로 끝나면서 부동산 시장의 불확실성이 사라진 이상 정부가 내놓았던 각종 부동산 규제 정책을 밀고 나갈 수 있는 추진력을 확보하게 됐습니다. 야당의 발목을 잡았던 보유세 강화, 재건축 개발이익환수제, 도시재생사업 등이 탄력을 받을 것으로 전망하면서 규제 강화가 유지되면서 주택시장은 더욱 침체할 것으로도 보고 있습니다.

 

부동산 공시가격을 현실화하는 작업은 법을 바꾸지 않고 공평과세를 이룰 수 있는 수단으로 정부는 공시가격을 실거래가에 조정하는 방안을 추진 중, 서울 강남권 지자체장도 서초구를 빼고 여당이 집권하면서 재건축 시장 규제는 탄력을 받을 것으로 보고도 있습니다. 정부가 보유세와 공시가격의 실거래 반영률을 인상하면 재건축 종료 시점의 주택가액도 상승하고 그동안 상대적으로 실거래가 반영률이 낮은 재건축 개시 시점 주택가격과의 차액이 커져 부담금이 증가하면 집주인의 반발이 커질 우려도 예상됩니다.

 

주거복지 강화 정책도 탄력을 받아 야당 지자체장의 반대로 임대주책 택지 확보에  어려움이 따랐던 걸림돌도 해소되어 그린벨트를 풀어 임대주택 용지를 확보하는 정책이 간단해 졌습니다.

한강변 층고 제한과 재건축 아파트 35층 제한 등은 그대로 유지되면서 강남권 재건축 아파트에 대한 초과이익환수도 엄격한 잣대로 작용될 것으로 보여 재건축과 재개발 철거 방식이 줄어들고 소규모 도시재생사업이 활성화될 전망으로 보고 있습니다. 역세권 청년주택 사업도 예정대로 추진될 전망으로 보고 있습니다.

 

이번 정부의 집값 안정화와 낙후된 지역의 재생사업이 크게 거두되어 도새재생사업에 따른 장.단점이 대두될 것으로 보입니다.